Nội dung chính
Xây nhà là một trong những việc lớn của đời người. Bên cạnh niềm vui chuẩn bị cho tổ ấm mới, có một vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều người thường bỏ qua, đó là thuế xây dựng nhà ở cá nhân. Việc hiểu sai hoặc không nắm rõ các quy định có thể dẫn đến những rắc rối không đáng có. Đừng lo lắng, Kế toán An Phú sẽ đồng hành cùng bạn để gỡ rối từng nút thắt, biến những quy định khô khan trở nên thật dễ hiểu trong bài viết này.
Thuế xây dựng nhà ở cá nhân là loại thuế gì?
Thuế xây dựng nhà ở là khoản nghĩa vụ tài chính mà cá nhân phải chấp hành khi thực hiện hoạt động xây dựng nhà ở riêng lẻ. Trước thời điểm khởi công, chủ công trình cần tiến hành kê khai đầy đủ và thực hiện nghĩa vụ thuế theo đúng quy định hiện hành. Toàn bộ hồ sơ khai thuế và việc thu nộp sẽ do cơ quan thuế quản lý trực tiếp tại địa bàn nơi công trình được xây dựng tiếp nhận và xử lý.
Ai là người phải nộp thuế xây dựng nhà ở?
Đây là câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất. Trách nhiệm nộp thuế thuộc về ai còn tùy thuộc vào hình thức bạn xây dựng ngôi nhà của mình. Có hai trường hợp chính rất phổ biến hiện nay.
Trường hợp 1: Bạn thuê nhà thầu xây dựng trọn gói
Nếu bạn ký hợp đồng với một công ty hoặc một cá nhân kinh doanh dịch vụ xây dựng (nhà thầu), tin vui là bạn không cần trực tiếp đi kê khai. Nhà thầu sẽ là người có trách nhiệm kê khai và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước. Chi phí thuế này thường đã được họ tính vào tổng giá trị hợp đồng xây dựng.
Trường hợp 2: Bạn tự mua vật tư và thuê nhân công
Trong trường hợp này, bạn không ký hợp đồng với một pháp nhân cụ thể mà tự quản lý mọi việc. Ví dụ, bạn thuê một đội thợ xây riêng, tự mua xi măng, sắt thép. Lúc này, bạn với tư cách là chủ nhà sẽ có trách nhiệm kê khai thuế hóa đơn vật tư đầu vào và lệ phí liên quan khi xây nhà. Cơ quan thuế xem đây là một hoạt động không phát sinh doanh thu để nộp thuế nhưng cần kê khai để quản lý chặt chẽ.
Các loại thuế xây dựng nhà ở cá nhân bạn cần biết
Theo quy định hiện hành, cụ thể là Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động xây dựng nhà ở cho cá nhân, hộ gia đình sẽ liên quan đến 5 loại thuế và lệ phí chính. Việc nắm rõ tên và bản chất của chúng sẽ giúp bạn tự tin hơn rất nhiều.
Lệ phí môn bài
Lệ phí môn bài là khoản nghĩa vụ tài chính mang tính định kỳ mà tổ chức, hộ kinh doanh và cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh phải thực hiện theo quy định pháp luật, bao gồm cả lĩnh vực xây dựng nhà ở khi phát sinh hoạt động mang tính kinh doanh. Khoản phí này không được tính dựa trên doanh thu hay lợi nhuận, mà nhằm xác lập và duy trì tư cách hoạt động hợp pháp của chủ thể kinh doanh. Việc thu và quản lý lệ phí môn bài hiện nay được thực hiện theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP và các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 22/2020/NĐ-CP.
Theo quy định hiện hành, mức thu lệ phí môn bài được xác định dựa trên vốn điều lệ hoặc doanh thu (đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh). Ví dụ đối với hộ kinh doanh (bao gồm cả dịch vụ xây dựng nhà ở, công trình):
- Doanh thu > 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm
- Doanh thu 300 – 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm
- Doanh thu 100 – 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm
Mức thu này có thể thay đổi tùy theo địa phương hoặc quy định điều chỉnh mới của cơ quan thuế, nhưng dạng phân bậc như trên là phổ biến.
Lệ phí trước bạ
Trong trường hợp cá nhân hoặc hộ gia đình thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và cập nhật thông tin tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, người đứng tên bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ theo quy định.
Căn cứ Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ đối với nhà ở được xác định theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Diện tích sàn × Giá xây dựng 1 m² × Tỷ lệ chất lượng còn lại)
Trong đó, diện tích dùng để tính lệ phí là tổng diện tích sàn xây dựng của căn nhà, bao gồm cả các hạng mục phụ trợ gắn liền với công trình thuộc quyền sở hữu hợp pháp. Giá xây dựng cho mỗi mét vuông sàn được áp dụng theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất hiện nay thống nhất ở mức 0,5%.
Thực tế cho thấy, khi tiến hành xây dựng nhà ở, chủ nhà và đơn vị thi công cần chủ động nắm rõ toàn bộ các khoản thuế, phí liên quan như lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, phí cấp giấy phép xây dựng và lệ phí trước bạ. Việc hoàn tất đầy đủ nghĩa vụ tài chính không chỉ giúp quá trình xây dựng diễn ra đúng quy định mà còn hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh về sau.
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Khoản phí này được áp dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng. Căn cứ theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, việc quy định mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Trên thực tế, mức thu có thể khác nhau tùy từng địa phương, tuy nhiên phổ biến dao động trong khoảng từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng cho mỗi lần cấp phép.
Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
Đây là loại thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Trong xây dựng, nó được áp dụng trên doanh thu từ hoạt động thi công xây lắp.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Đây là khoản thuế đánh vào thu nhập của các cá nhân, tổ đội thợ xây sau khi thực hiện công việc xây dựng. Nhà nước thu khoản thuế này từ phần lợi nhuận mà họ kiếm được từ việc xây nhà cho bạn.
Hướng dẫn cách tính thuế xây dựng nhà ở cá nhân chi tiết nhất
Kế toán An Phú đã hệ thống lại thành công thức cực kỳ đơn giản. Việc tính thuế khoán xây dựng nhà ở tư nhân chủ yếu dựa trên doanh thu và tỷ lệ % đã được quy định sẵn.
Bước 1: Xác định doanh thu tính thuế
Doanh thu tính thuế chính là tổng số tiền mà bạn phải trả cho việc xây dựng căn nhà, đã bao gồm cả thuế. Con số này thường được ghi rõ trong hợp đồng giao khoán xây dựng nhà ở.
- Nếu hợp đồng không bao gồm chi phí vật liệu xây dựng (bạn tự mua), doanh thu tính thuế là tiền công xây dựng.
- Nếu hợp đồng là trọn gói (bao gồm cả vật liệu), doanh thu tính thuế là toàn bộ giá trị hợp đồng.
Bước 2: Áp dụng tỷ lệ thuế theo quy định
Căn cứ theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, tỷ lệ thuế áp dụng cho hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu như sau:
| Loại thuế / phí | Đối tượng áp dụng | Cách tính cơ bản | Mức thu tham khảo |
| Thuế giá trị gia tăng (VAT) | Hoạt động xây dựng nhà ở có phát sinh doanh thu | Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ VAT | Khoảng 3% – 5% |
| Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) | Cá nhân, đội thợ nhận khoán xây dựng | Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ TNCN | Khoảng 1,5% – 2% |
| Thuế môn bài | Cá nhân, tổ chức có hoạt động xây dựng | Căn cứ theo doanh thu năm | 0 – 1.000.000 đồng/năm |
| Phí cấp giấy phép xây dựng | Chủ nhà xin phép xây dựng | Thu theo quy định của địa phương | Khoảng 50.000 – 100.000 đồng/lần |
| Lệ phí trước bạ | Khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất | 0,5% × Giá trị tính lệ phí | 0,5% với nhà, 5% với đất |
Tổng hợp các loại thuế – phí cần nộp khi xây dựng nhà ở cá nhân
Thủ tục kê khai và nộp thuế xây dựng nhà ở cần nắm rõ
Sau khi đã biết số tiền cần nộp, bước tiếp theo là hoàn tất thủ tục với cơ quan thuế. Việc này đảm bảo bạn thực hiện đúng quy định thuế xây dựng nhà ở 2024. Dưới đây là các bước bạn cần thực hiện.
Chuẩn bị hồ sơ gì?
Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đơn giản để nộp cho cơ quan thuế. Các giấy tờ cần thiết bao gồm:
- Tờ khai thuế theo mẫu 01/CNXD.
- Bản sao Căn cước công dân của người nộp thuế (chủ nhà hoặc đại diện đội thợ).
- Bản sao hợp đồng xây dựng nhà ở.
Nộp thuế xây dựng ở đâu?
Bạn sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quận, huyện, hoặc khu vực nơi căn nhà của bạn đang được xây dựng. Cán bộ thuế sẽ tiếp nhận và hướng dẫn bạn các bước tiếp theo.
Thời hạn nộp hồ sơ là khi nào?
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế là một điểm bạn cần đặc biệt lưu ý:
- Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (thường là ngày ký hợp đồng hoặc ngày bắt đầu thi công).
- Đối với trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh, thời hạn nộp tiền thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp tờ khai.
Việc hoàn thành nghĩa vụ thuế đúng hạn không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn giúp quá trình hoàn công, cấp sổ hồng sau này được thuận lợi hơn.
Cá nhân tự xây nhà có cần đóng thuế không?
Trước hết, cá nhân hoặc hộ gia đình tự tổ chức xây dựng nhà ở, không ký hợp đồng thuê nhân công hay đơn vị thi công bên ngoài, sẽ không thuộc diện phải nộp thuế xây dựng. Trường hợp này được xem là hoạt động tự thi công, không phát sinh doanh thu từ dịch vụ xây dựng nên không bị tính thuế.
Đối với các trường hợp có thuê đơn vị thi công, để được xem xét miễn thuế, chủ công trình cần đảm bảo đầy đủ một số yêu cầu nhất định. Cụ thể, công trình phải có giấy phép xây dựng hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp. Đồng thời, giữa chủ nhà và bên thi công cần có hợp đồng xây dựng rõ ràng, thể hiện đầy đủ phạm vi công việc và giá trị thực hiện. Ngoài ra, các chứng từ hợp lệ liên quan đến thuế, như hóa đơn giá trị gia tăng hoặc giấy nộp thuế GTGT đối với vật liệu, thiết bị, máy móc và chi phí đầu vào, cũng là căn cứ quan trọng để cơ quan thuế xem xét miễn nghĩa vụ thuế.
Lời kết
Hy vọng rằng với những chia sẻ chi tiết trên, bạn đã có một cái nhìn toàn diện và rõ ràng về thuế xây dựng nhà ở cá nhân. Việc xây dựng một ngôi nhà đã đủ vất vả, đừng để những vấn đề về thuế làm bạn thêm lo lắng. Bạn còn thắc mắc nào về chủ đề này không? Hãy để Kế toán An Phú tư vấn giải pháp thuế cho cá nhân và doanh nghiệp nhé!
